金庸最后一部武侠小说，也是最不像武侠小说的作品，是《鹿鼎记》。这部书第三十四回非常值得玩味，回目名为《一纸兴亡看覆鹿，千年灰劫付冥鸿》，整回的基调不同于之前的轻佻戏谑，而是充满了一种压抑悲怆和大势已去的情绪。
这一回中，铁丐吴六奇在风浪滔天的江心，撑舟唱了一曲《桃花扇·古轮台·走江边》。词中曰，“吴头楚尾路三千，尽归别姓，雨翻云变。寒涛东卷，万事付空烟”。
如果你熟稔剧情，再来品一品这一句话，就不难发现，它道尽了侠客这种传统模式的穷途末路，打消了读者对这种笑傲江湖、快意恩仇一切的残留念想。
特别是在这一回的结尾处，“外国鬼子”南怀仁操演新式大炮，还借康熙之口，介绍了之前研究新式天文历法，编制《大清时宪历》的轶事；韦小宝率领水师炮轰神龙岛，在这种新式武器面前，神功盖世、气焰熏天的神龙教霎那间被打得灰飞烟灭。
金庸在告诉我们，这就是趋势，历史已经进入近代，船坚炮利的现代文明已经叩关，传统意义上的“侠”已经冰消瓦解，到了该谢幕的时候了。尽管让人意兴萧索，心有不甘，但就是有心无力，“万事付空烟”，到了告别的时候了。
掩卷太息，时间到了公元年底，我们这个园区行业不也一样，迎来了一场“大势已去”的旧模式消亡之年吗？
2周之后，香港资本市场就将迎来另一家产业地产商的退市。产业市镇开发运营商宏泰发展（.HK）将会正式被央企中国金茂（.HK）私有化退市，结束它短短8年的香港上市之旅。
宏泰发展也成为继五洲国际（财务崩盘而被港交所除牌）、中国物流地产（被京东产发私有化）之后，又一家从港交所主板退市的产业地产企业。
同样这也意味着，由民营企业主导的片区综合开发模式就此寿终正寝。华夏幸福的债务危机和轻资产转型，以及宏泰发展的私有化退市彻底投入央企怀抱，固然有它们各自经营上的短板与失误，但无论你是激进还是稳健，是多元还是专注，是野心勃勃还是韬光养晦，最终都逃不掉根源性的问题：
民企做片区综合开发，其实是相当于替代政府做投融资，并以增量财政资金支付回报，在上行的顺周期的时候增量源源不绝，政府在分享财政收入蛋糕方面的抗性并不强，而到了下行周期时，民企这种分享恐怕就是“原罪了”，既不合时宜，也如履薄冰，更舍不得——这是一种宿命式的悲哀，避无可避。
火花S-Park说过，这对“廊坊片区开发双子星”都是很优秀的民营企业，但令人遗憾的是，“如何根本性的保证资产与资本之间的长期匹配，解决一个区域发展信用的核心问题，并且让低成本承载产业的经营性资产始终掌握在政府手中”，华夏幸福和宏泰发展只能短暂的、片段性的从技术创新上解决方法论的问题，却绝无可能让这个业务规模化的持续下去。
所以从这个角度来审视华夏幸福“由重转轻”的全面转型，宏泰发展栖身央企中国金茂的队列当中，未尝不是一种更好的解决方案，和更务实的活法，我们祝福它们在未来能在新的赛道上，继续对行业发展做出专业性的贡献。
另一个向国资卖身求生而获得宝贵喘息之机的民企是华南城（.HK）。
自从年5月，深圳国资委旗下的深圳特区建发集团入主之后，华南城获得了更多的自救转圜空间——先是在7月份把旗下物业公司第一亚太集团50%的股份卖给了特区建发，获得了宝贵的12.57亿元现金。
而后又和特区建发旗下的深圳市城市规划设计研究院联手，启动了深圳华南城一期城市更新项目规划，纳入该计划的地块占地面积为43万平方米，项目的商业价值据说可能达到亿元，试图用增量来化解存量债务问题。
然后在10月底，特区建发还通过委托贷款的形式，向华南城提供了2亿元的财务资助，这对还债压力爆棚的华南城而言绝对是雪中送炭。
可以看出来，华南城作为一家民营产业地产商，在危难时刻果断投入国资怀抱方面的动作，不仅在股价提升、业务协同等各方面都得到了显著的支持，也让一些潜在观望的银行机构吃了一颗定心丸，为自己赢得了宝贵的喘息良机。
但正如火花S-Park此前提到的，华南城苦苦求生的背后（包括五洲国际的退市、毅德国际的卖身、卓尔发展的危机等），是商贸物流城这种模式的陨落：
从价值链来看，这些商贸物流城的出现并没有改变其所在城市原有的价值链的价值，相反，其入驻使这些城市的原有商业格局被强力冲击，造成商业项目的重复建设和超饱和建设，不但未带动产业链的升级、改造，反而引起了产业价值链的飘摇和动荡，其不利影响仍在持续发酵当中。
而随着宏观经济逻辑的剧烈变化，整个产业地产行业也迎来了一场凶险无比的大洗牌，裸泳的全部露底，打擦边球的也面临出局——商贸物流城模式，正是这种裸泳者和打擦边球的集大成者，实体经济的没落，它既是受益者，也是作乱者，它们如今的风雨飘摇既有自身激进和失误的因素，但更多是一种系统性风险的彻底爆发。
另外两家专事二级园区的民企可就没有后路可退了。最近，启迪协信深圳科技园悄然改名为“丰隆深港科技园”，在强化新股东新加坡丰隆集团的印记同时，也宣告彻底去“启迪协信化”了。
启迪协信深圳科技园曾经是启迪协信全国拓展产业地产项目的得意手笔，毕竟能够在寸土寸金、群雄环伺的一线城市深圳拿到这样一块肥肉，本身就是巨大的胜利和荣耀。
但盛名之下，其实难副，这块占地19万平米、规划面积78万平米，、斥资41.97亿元竞得并且和龙岗区政府合作的重点项目，其实还是一个彻头彻尾的房地产项目，其中70%是办公楼，剩下30%是公寓和商业配套，操作套路无非就是能卖的公寓全部卖掉，剩下的作为一线城市的稀有物业持有，等待未来资本化变现或者上市。
火花S-Park在当地调研了解到，启迪协信深圳科技园在地方政府的口碑并不算好，甚至有被政府部门斥责和罚款的记录，当然这也并不是一个出人意料的情况。
无论如何，风流总被风吹雨打去，在整个启迪协信寿终正寝、帝国大厦灰飞烟灭之际，这些园区资产也是皮之不存，毛将焉附，纷纷七零八落的各寻去处了。
另外一个园区资产四散寻找去处的是亿达中国，最近它又一次债务违约了，反正在这件事情上它已经麻木了，虱子多了不痒嘛，但最关键的是得把手里还值点钱的资产处理掉去还钱。前不久，亿达刚刚以吐血清仓大甩卖的姿态出售了长沙亿达智造产业小镇发展有限公司70%的股权，作价仅.95万元，比资产净值折让了37%，并且这次资产出售还导致亏损了万元。
但是没办法，绵延4年的债务危机让亿达不得不断臂求生，这次资产出售公告披露，截至年上半年，亿达还有44.26亿元的借款没有结清，另外还有55.63亿元的借款已经触发交叉违约，而手头现金及等价物只有4.14亿元，还不够零头。
这种行情下还敢于出手搭救亿达，去接这烫手山芋的“活雷锋”，也就只有地方政府平台公司了。果不其然，收购方长沙振望投资发展有限公司，乃是项目所在地望城经开区下属的平台公司，虽然地主家里也没有余粮了，但是总不能眼睁睁看着自己地盘上的项目烂尾，民工闹事吧，含着泪咬着牙也得顶上。
启迪协信和亿达中国这种二级领域“低密度写字楼+住宅公寓”的玩法，同样也是明日黄花，穷途末路了，在疫情肆虐、房地产调控、经济大势不振的情况下，两种本来已经有点“奢侈品”性质且严重过剩的业态，哪一种客户的购买力都急剧萎缩，也谈不上谁补谁，谁救谁了，都随着巨轮装冰山一并被沉入冰冷而苦涩的海水中，连求救的机会都没有。
此外，还有一些正在寻求卖掉整个母公司股权的，合伙人已经同床异梦基本等着散伙的，创始人已经跑路失联踪影不见的，我们作为朋友，也没有必要再继续揭短了，仅草草带过即可；而那些浅尝辄止、意兴阑珊的所谓房企转型，根本就是在错误的逻辑上做着错误的事情，在错误的战略下打着错误的战役，大多连窥得门径都谈不上，更是没有必要提及了。
这几年，这样折戟沉沙、困兽犹斗的故事看得太多了，以致翻到金庸先生《鹿鼎记》这一回《一纸兴亡看覆鹿，千年灰劫付冥鸿》，和那句“吴头楚尾路三千，尽归别姓，雨翻云变。寒涛东卷，万事付空烟”，的确是深有感慨：
留给这个行业巅峰期的时间实在是太短了，它们甚至还没有来得及起高楼、宴宾客，便已经纷纷土崩瓦解；还没有来得及把自己胜利的模式梳理清楚，便已经一头跌入深渊，摔得粉身碎骨。
更糟糕的是，即便在这短短的几年时间里，甚至连很多所谓的龙头企业，都沉浸和陶醉在模式的胜利当中，以至于梦醒时分才猛然发现，自己手头并没有积累到新时期所需要的金刚钻儿、手艺活儿。
感慨与震惊之余，我们也在深刻反思，很多曾经看起来风光无量的园区开发商落到今天这般焦头烂额、渡劫苦战的田地，究竟是一步失着满盘皆困，还是时不利兮骓不逝？既然这种旧模式已经不可避免的消亡，新模式又究竟路在何方？
我们相信，只有穿透表象去探寻更深层次的答案，才会对行业有更积极的镜鉴与贡献；只有看清楚，想明白什么是永恒的，什么是暂时的，什么是长久的，什么是权益的，才有自己的立足之地和发展之所。
我们必须承认，这种园区旧模式所建立的基础就是经济顺周期时资产价值的快速上涨，传统玩家们最擅长的并非产业发展和运营服务，而是从体制内廉价获取稀缺资源（土地），再到市场上按照最高价变现，并且市场买单者大多都是本地产业存量，这种零和游戏必须退场了，这些传统模式必须消亡了，否则对于产业经济的发展、对于整个国家的根基，都绝非幸事。
但是园区作为我国特有经济体制下的一种高效发展经济的模式，仍然大有存在的必要，并且未来肯定仍是蒸蒸日上的，但新时代的选手、能力、规则、玩法都必须发生变化：
地方政府应该扮演什么角色，央企、国企、平台公司应该扮演什么角色，金融机构应该扮演什么角色，民营企业和社会化平台应该扮演什么角色，实体企业应该扮演什么角色？谁主导，谁实施，谁补位？不容再含混模糊了，必须让游戏规则进一步清晰、透明、科学、严谨，这是行业的需要，更是一个国家经济转型、产业提升的需要。
所幸的是，无论风浪多么凶猛险恶，总有破风斩浪之人；无论战场多么血腥狼藉，总有新生盛放之花。我们在全国大江南北的调研中也已经看到，很多仍对行业怀有热情和信心的老玩家、新黑马，都已经在新时代的荆棘从中卧薪尝胆，衔枚疾走了，做着难而正确的事。
对于愚者而言，四面尽楚歌，对于智者来说，凡墙皆是门。
推开门，我们墙外见。
